Glosario hipotecario

Los términos financieros que aparecen en toda hipoteca, explicados en lenguaje claro y con ejemplos cuando hacen falta. Ordenados alfabéticamente para que puedas consultar rápido.

Amortización

Devolución del capital que has pedido prestado. En una hipoteca, la amortización es la parte de tu cuota mensual que reduce la deuda pendiente (la otra parte son los intereses).

Amortización anticipada

Pago extra que haces para reducir el capital pendiente al margen de las cuotas mensuales. Puede ser parcial (con opción de reducir cuota o plazo) o total (cancelación). Consulta nuestra guía sobre amortización anticipada.

Aval

Garantía adicional que puede exigir el banco cuando el titular no cumple ciertos requisitos. El avalista responde con su patrimonio si el titular deja de pagar.

Capital

Cantidad de dinero que el banco te presta. Sobre ese capital se calculan los intereses. El capital pendiente disminuye cada mes según el cuadro de amortización.

Carencia

Periodo inicial durante el que sólo pagas intereses y no amortizas capital. Reduce mucho la cuota temporalmente, pero no es gratis: alargas el periodo en que la deuda está generando intereses.

Cláusula suelo

Tipo mínimo que impedía que la cuota bajase aunque el Euríbor fuera muy bajo o negativo. El Tribunal Supremo la declaró abusiva cuando no había transparencia; hoy está desaparecida en la práctica.

Comisión de apertura

Importe que cobra el banco al formalizar la hipoteca, normalmente como porcentaje del capital. Es negociable; algunas entidades la eliminan en sus ofertas.

Comisión de amortización anticipada

Cargo sobre la cantidad que amortizas fuera de las cuotas. La Ley 5/2019 fija máximos: hasta 2 % en fijas (primeros 10 años) y hasta 0,25 % en variables (primeros 3 años).

Cuadro de amortización

Tabla que detalla mes a mes la cuota, cuánto va a intereses, cuánto a capital y el capital pendiente restante. Permite visualizar la evolución completa del préstamo. Puedes generarlo con nuestra calculadora.

Diferencial

Porcentaje fijo que el banco añade al Euríbor en las hipotecas variables. Si el diferencial es 0,75 % y el Euríbor está en el 3 %, tu TIN será del 3,75 %.

Euríbor

Tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Las hipotecas variables en España suelen usar el Euríbor a 12 meses. Se publica a diario y oficialmente cada mes.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada. Documento vinculante que el banco debe entregarte con todas las condiciones personalizadas antes de firmar. Tienes al menos 10 días para revisarla.

Gastos asociados

Conjunto de costes que se suman al precio de la vivienda: impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación. Suelen suponer entre el 10 % y el 12 % del importe total.

Hipoteca inversa

Producto dirigido a personas mayores de 65 años que permite cobrar una renta periódica a cambio de la vivienda en propiedad como garantía. La deuda se cancela con la herencia.

IRPH

Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Alternativa al Euríbor que usaron algunas entidades. Ha sido muy cuestionado por falta de transparencia y hoy apenas se usa en nuevas hipotecas.

LTV (Loan To Value)

Relación entre el capital prestado y el valor de tasación del inmueble, expresada en porcentaje. Los bancos suelen financiar un LTV máximo del 80 %.

Novación

Modificación de las condiciones de la hipoteca con el mismo banco: puedes cambiar el tipo de interés, el plazo o ambos. Suele tener una comisión pero evita los costes de una subrogación.

Periodo de revisión

Intervalo en el que se actualiza el tipo de interés en las variables, normalmente cada 6 o 12 meses. En la fecha de revisión se toma el Euríbor vigente y se recalcula la cuota.

Seguro de hogar

Póliza que cubre daños sobre el inmueble. La ley exige al menos cobertura de incendio para cualquier vivienda hipotecada.

Seguro de vida

Póliza vinculada al titular que garantiza la cancelación de la hipoteca en caso de fallecimiento. No es obligatoria por ley, aunque muchos bancos la ofrecen como bonificación.

Subrogación

Cambiar la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones sin cancelar y abrir una nueva. Mantiene la escritura pero modifica los términos.

TAE

Tasa Anual Equivalente. Porcentaje que refleja el coste real del préstamo, incluyendo comisiones y gastos asociados a productos vinculados. Sirve para comparar ofertas entre bancos.

Tasación

Valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco usa el menor entre el valor de tasación y el precio de compra para calcular el LTV.

TIN

Tipo de Interés Nominal. Porcentaje puro que aplica el banco al capital pendiente cada año, sin comisiones ni otros costes. Es el dato que se usa para calcular la cuota en el sistema francés.

Titular

Persona (o personas) que firma la hipoteca y asume la obligación de pago. Si hay varios titulares, responden solidariamente de la deuda.

Vinculaciones / Bonificaciones

Productos que el banco te ofrece para rebajar el tipo de interés (domiciliar la nómina, contratar seguro de hogar o vida, tarjetas, planes de pensiones). Suelen tener un coste propio; compara el conjunto antes de aceptar.