Guía completa de hipotecas en España

Todo lo que necesitas entender antes de firmar una hipoteca: tipos de interés, requisitos que piden los bancos, gastos reales y cómo se calcula la cuota mes a mes.

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado con un inmueble. El banco te presta una cantidad importante de dinero (habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda) y tú te comprometes a devolverlo en cuotas mensuales durante un plazo amplio, normalmente entre 15 y 30 años. Como garantía, el inmueble queda hipotecado: si dejas de pagar, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución para recuperar la deuda vendiendo la vivienda.

Sobre el capital prestado se aplica un tipo de interés. El banco cobra ese interés como compensación por el riesgo y el coste de oportunidad del dinero. La combinación de capital, interés y plazo determina la cuota mensual que pagarás y el total de intereses que devolverás durante toda la vida del préstamo.

Tipos de hipoteca

En España conviven tres grandes modalidades de hipoteca según cómo se calcule el tipo de interés:

Hipoteca fija

El tipo de interés se fija en el momento de la firma y no cambia durante toda la vida del préstamo. Ventaja principal: máxima previsibilidad, la cuota siempre es la misma. Desventaja: el TIN inicial suele ser algo más alto que el de una variable, porque el banco asume el riesgo de que los tipos de mercado suban.

Hipoteca variable

El tipo se compone de un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,75 %) y el valor del Euríbor en el momento de cada revisión (habitualmente cada 6 o 12 meses). La cuota sube o baja según evolucione ese índice. Ventaja: suele partir con un TIN más bajo. Desventaja: tu cuota está expuesta a los cambios del mercado.

Hipoteca mixta

Combina un primer tramo a tipo fijo (los 5, 10 o 15 primeros años) y el resto a tipo variable. Es una opción intermedia: te da previsibilidad en los años iniciales, cuando la cuota suele apretar más, y flexibilidad después. Si quieres profundizar, consulta nuestra comparativa fijo vs variable vs mixto.

Requisitos habituales de los bancos

Cada entidad tiene sus propios criterios, pero la mayoría analiza estos aspectos antes de conceder una hipoteca:

• Ahorros previos: normalmente necesitas entre un 20 % y un 30 % del precio de la vivienda ahorrado (el 20 % de entrada que no financia el banco, más el 10 % aproximado de gastos asociados).
• Estabilidad laboral: contrato indefinido y, en la medida de lo posible, una antigüedad de al menos uno o dos años. Los autónomos suelen necesitar presentar las dos últimas declaraciones de la renta.
• Ratio de endeudamiento: la cuota de la hipoteca más el resto de deudas no debería superar el 30 %-35 % de los ingresos netos mensuales del titular o titulares.
• Historial crediticio limpio: no aparecer en ficheros de morosidad como ASNEF, ni arrastrar impagos recientes.
• Tasación oficial: una sociedad homologada por el Banco de España valora el inmueble. El banco concede un porcentaje sobre el menor de dos valores: precio de compra y valor de tasación.

Gastos asociados a la compra

Además del precio de la vivienda y la entrada, tendrás que asumir una serie de gastos que suelen situarse entre el 10 % y el 12 % del importe de la operación:

• Impuestos: IVA (10 % en vivienda nueva) o ITP (entre el 6 % y el 10 % según comunidad autónoma en vivienda de segunda mano), más el AJD en obra nueva.
• Notaría y Registro de la Propiedad: de la escritura de compraventa, a cargo del comprador.
• Gestoría: tramitación de las escrituras e impuestos; obligatoria si hay hipoteca.
• Tasación: la paga el comprador aunque la contrate el banco. Suele costar entre 300 € y 500 €.
• Comisión de apertura: algunas hipotecas la incluyen; otras no. Negóciala.

Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos de notaría y registro de la hipoteca (no los de la compraventa) los asume el banco.

El sistema de amortización francés

En España casi todas las hipotecas se calculan con el sistema francés, que genera una cuota mensual constante. La fórmula es:

Cuota = Capital × [ i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ) ]

Donde i es el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12 y expresado en tanto por uno) y n es el número total de cuotas (meses). El resultado es la cantidad fija que pagarás cada mes mientras no varíe el tipo.

Proceso paso a paso

1. Estudia tu capacidad: calcula cuánta cuota mensual puedes asumir cómodamente usando nuestra calculadora de hipoteca.
2. Pide al menos 3 ofertas: compara TIN, TAE, comisiones y productos vinculados (seguros, tarjetas, nóminas).
3. Lee la FEIN: la Ficha Europea de Información Normalizada resume todas las condiciones. Es vinculante y obliga al banco a mantener la oferta al menos 10 días.
4. Acta notarial informativa: antes de firmar, el notario verifica que entiendes todas las cláusulas. Es gratis y obligatoria.
5. Firma en notaría: se escritura la compraventa y la hipoteca. Ese mismo día recibes las llaves.

Consejos antes de firmar

• Negocia sin vinculaciones: las bonificaciones (seguros, planes de pensiones, tarjetas) muchas veces encarecen el conjunto. Pide la oferta sin bonificar y compara.
• Compara TAE, no sólo TIN: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si una incluye comisiones o productos obligatorios.
• Plazo adecuado: un plazo más largo reduce la cuota pero multiplica los intereses totales. Busca el equilibrio entre cuota asumible y coste total razonable.
• Reserva un colchón: no agotes tus ahorros en la entrada. Mantén al menos 6 meses de gastos como fondo de emergencia.
• Piensa en amortizar: si prevés tener ahorros adicionales, valora hacer amortizaciones anticipadas. En los primeros años son especialmente rentables.